پاس گل طلایی دولت به تورم در بازار مسکن
تاریخ انتشار: ۱۹ تیر ۱۴۰۲ | کد خبر: ۳۸۱۸۶۳۷۸
عدم انتشار آمار رسمی مسکن توسط دولت، باعث به هم ریختن بازار و افزایش تورم مسکن می شود.
تصویر توقف آمار بانک مرکزیعواقب جدید حبس آمار قیمت مسکن توسط نهادهای رسمی به شکل پاس گل طلایی به تورم مسکن آشکار شده است. آخرین گزارش جامع منتشرشده توسط مرکز آمار ایران از تحولات قیمت و اجاره مسکن در کشور مربوط به یک سال و یک فصل قبل یعنی زمستان ۱۴۰۰ است و بانک مرکزی نیز از۶ماه قبل تاکنون گزارشهای ماهانه مربوط به نبض قیمت مسکن در شهر تهران را منتشر نکرده است.
بیشتر بخوانید:
اخباری که در وبسایت منتشر نمیشوند!
آرام نگه داشتن جو بازار مسکن و جلوگیری از تورم ناشی از التهاب در فضای بازار هدف خوبی است که سیاستگذار بخش مسکن دنبال میکند اما نهتنها این هدف با سیاست عدمانتشار آمار رسمی از تحولات قیمت و معاملات بازار مسکن محقق نشده، بلکه شواهدی وجود دارد که نشان میدهد جهت تورم بازار مسکن دستکم در مورد قیمتهای پیشنهادی فروش ملک تحتتاثیر بیاطلاعی از تحولات در حال وقوع در بازار، اخیرا معکوس شده است؛ به این ترتیب که تورم مسکن دستکم در قیمتهای پیشنهادی تغییر مسیر داده است. با گذشت ماهها از شروع حبس قیمت مسکن، جای تردید باقی نمانده که توقیف آمار مسکن نهتنها نمیتواند کمکی به آرامش جو این بازار کند، بلکه حتی به منزله پاس گل به ادامه حاکمیت التهاب در تحولات بازار نقل و انتقال ملکی عمل میکند. همچنین این رویه غلط به ذینفعان تورم بالای ملکی اجازه میدهد از هر ابزاری که در اختیار دارند استفاده کنند تا با مانور در بازار، سطح قیمتها را بالا نگه دارند و اجازه بازگشت مسکن از اضافه پرش قیمتی را ندهند. با این حال اراده اخیر منتشرکنندگان آمار رسمی از قیمت مسکن این بوده که دماسنج را از کار بیندازند؛ هرچند حتی به این ترتیب هم وقایع بازار مسکن متوقف نشده است. تغییر تورم ملکی چه در جهت مثبت و چه منفی باشد، در حال وقوع است و بازار از حرکت نایستاده است اما در این بین بیاطلاعی از درجه تب هم موجب نشده بیمار حال و روز بهتری پیدا کند. اما این روزها حبس دادههای رسمی از نبض بازار مسکن عارضه جدیدی به دنبال داشته که شاید تعبیر پاس گل به تورم مسکن هم برای آن کفایت نکند و «پاس گل طلایی» تعبیر دقیقتری است.
عارضه جدید این است که کارشناسان رسمی دادگستری که یک ماموریت اصلی آنها شناسایی کارشناسی قیمت یک ملک در بازار معاملاتی است، با اختلال در کار خود مواجه شده و ناگزیر هستند برای کشف قیمت ملک، به بازار غیررسمی مراجعه کنند. کار کارشناسان رسمی دادگستری بسیار متفاوت از اقدامی است که دولت در حوزه قیمتسازی با تعیین قیمت دستوری انجام میدهد. آنها برای یک ملک قیمت تعیین نمیکنند، بلکه قیمت واقعی آن را متناسب با وضعیت عرضه و تقاضا در بازار و موقعیت ملک، کشف میکنند. مراجعان به کارشناسان رسمی نیز هم عموم مردم و هم شخصیتهای حقوقی هستند که در این بین وزن حقوقیها بیشتر است. شخصیتهای حقوقی برای خرید ملک باید مناقصه برگزار کنند و برای فروش نیز، املاک خود را به مزایده میگذارند. مبنای برگزاری مناقصه و مزایده نیز تعیین قیمت پایه است که برای این منظور لازم است کارشناسی رسمی صورت گیرد. کارشناسان رسمی دادگستری ۱۰ تا ۱۲ روش رایج دارند که برای کشف قیمت به دو شکل «قیمت دقیق ملک» و «برآورد قیمتی» از آنها استفاده میکنند.
تصویر توقف آمار مرکز آمار ایران
روشهایی مثل جستوجو، تحقیق میدانی از بازار، گفتوگو با فعالان بازار، گفتوگو با واسطههای ملکی، کشف قیمت تمامشده ملک، روشهای استقرایی و... از جمله شیوههایی است که کارشناسان رسمی دادگستری به طور معمول با استفاده از آنها در نهایت اعلام میکنند که ارزش واقعی یک ملک یا برآورد کلی از حدود قیمت آن چقدر است. اما در کنار این روشها یک تابلوی راهنما و خطکش دقیق نیز وجود دارد که همواره برای کشف قیمت به آنها کمک میکند و آن، آمار رسمی مرکز آمار ایران از تحولات بازار مسکن و از سال ۹۶ به بعد نیز آمار بانک مرکزی از قیمت و معاملات ماهانه مسکن در شهر تهران است که به عنوان خطکش مکمل عمل میکند. به اذعان گروهی از این کارشناسان رسمی، آمارهای رسمی مثل تراز مهندسی همواره در کنار روشهای دیگر مورد استفاده آنها بوده است اما اکنون این خطکش و تابلوی راهنما از دست آنها گرفته شده است.
بررسیها نشان میدهد از نگاه گروهی از کارشناسان رسمی، ممانعت از انتشار آمار رسمی از تغییرات قیمت مسکن یک خطای بزرگ سیاستی تلقی میشود و در این بین نه فقط حقوقیها، بلکه مردم عادی هم از این وضعیت متضرر شدهاند. یک مصداق رایج رجوع مردم به کارشناس رسمی زمانی است که قصد دارند در ازای ترهین سند یک ملک از شبکه بانکی تسهیلات دریافت کنند. در این مواقع لازم است ارزش ملک برآورد شود تا شبکه بانکی بر اساس رتبه اعتباری متقاضی، معادل بخشی از ارزش ملک را تسهیلات پرداخت کند. حالا اما برآورد دقیق قیمت املاک در نبود آمارهای رسمی از معاملات دشوارتر از هر زمان دیگری است. خاموش شدن چراغ راهنمای بازار ملک موجب شده عوامل کاشف قیمت مسکن به اجبار به بازار غیررسمی پناه بیاورند و این روش که پیشتر یکی از چند روش رایج کشف قیمت بوده است، اکنون به تنها روش مورد استفاده آنها تبدیل شود. به عبارت دیگر مراجعه به واسطههای ملکی برای کشف قیمت مسکن این روزها در مورد برخی از پروندههای ملکی به تنها امکان به دست آوردن اطلاعات تبدیل شده است و این در حالی است که کسب اطلاع دقیق از واسطهها با توجه به اینکه همواره معادلهای از منافع در سطوح بالای قیمت مسکن برای آنها تعریف میشود، اگر غیرممکن تلقی نشود، حتما کار بسیار دشواری است. برخی از کارشناسان عنوان میکنند در هفتههای اخیر تحتتاثیر اعلام نشدن تحولات قیمت مسکن و تغییرات تورمی در این بازار که اتفاقا در مقطعی مثبت بود و اگر آمار رسمی منتشر میشد، احتمالا به شکل تورم صفر یا منفی انعکاس پیدا میکرد، جهت تغییرات قیمتهای پیشنهادی فروش ملک در بازار تغییر کرده است و گروهی از فروشندهها به اعلام قیمتهای بالاتر از حدود مورد انتظار روی آوردهاند.
این شرایط عملا به روانه شدن برخی کارشناسان رسمی به بازار غیررسمی منجر شده و در فرآیند کشف قیمت توسط آنها اختلال ایجاد کرده است. از این رو وضعیت پرابهام بازار مسکن ناشی از عدمانتشار آمار به منزله پاس گل طلایی به تورم مسکن تلقی میشود.
دردسر شرکتهای سرمایهگذاری
یک گروه کاری دیگر که تحتتاثیر حبس آمار قیمت مسکن که با توجه به طولانی شدن دوره آن، به نظر میرسد یک حبس ابد است، در فرآیند انجام کار خود دچار مشکل شدهاند، کارشناسان فعال در هلدینگهای سرمایهگذاری، صندوقهای رفاه و تامین آتیه کارکنان و نظایر این تشکیلات هستند. به طور معمول شرکتهای سرمایهگذاری و صندوقهای ذیل آنها سبدی از داراییها را در اختیار دارند که بخشی از این داراییها نیز ملکی است. روال معمول این است که این شرکتها به صورت ماهانه یا در دورههای دو تا چند ماهه، ارزش داراییهای خود از جمله داراییهای ملکی را بهروز میکنند.
مطالعه دستورالعمل کشف قیمت املاک در برخی از این قبیل تشکیلات که بعضا به نوعی وجه دولتی دارند و به یک نهاد مثل بانک وابسته هستند، حکایت از آن دارد که به صراحت در محتوای این دستورالعملها در مورد املاک واقع در شهر تهران، رجوع به آمارهای رسمی بانک مرکزی و مرکز آمار در این حوزه قید شده است. به عنوان مثال در یکی از موارد تاکید شده که ارزش روز زمین و ساختمانهای فلان موسسه، برابر است با ۸۰درصد آخرین قیمت کارشناس رسمی یا قیمت خرید تعدیلشده با شاخص متوسط قیمت املاک تهران اعلامی توسط بانک مرکزی و تعدیلشده با میانگین شاخص قیمت کل کشور که به صورت رسمی از سوی این نهاد اعلام شده است.
سوخت دوجانبه خانه اولیها
در وضعیت گنگی که بازار مسکن شهر تهران به آن مبتلاست و به راحتی نمیتوان از واقعیتهای حاکم در آن اطلاعاتی به دست آورد، خانه اولیها بیشتر از هر گروه دیگری ضرر میکنند. آنها یک بار از تورم شدید ملکی که پس از یک سال ثبات، از نیمه دوم سال گذشته روند آن آغاز شد متضرر شدند و فرصت اینکه استطاعت خود را برای ورود به بازار معاملات ترمیم کنند، پیدا نکردند و اکنون هم که سقف جدید وام مسکن ابلاغ شده و با وجود عدمکفایت لازم برای پوشش خرید دستکم نیمی از ارزش یک واحد نقلی، به هر حال میتواند انگیزهای برای ورود گروهی از خانه اولیها به بازار مسکن باشد، با مصائب ناشی از عدمانتشار آمار مواجه شدهاند. گروهی از تسهیلاتگیرندگان برای خرید خانه در صورتی که استطاعت پرداخت اقساط را داشته باشند، به جای اینکه مسیر بوروکراتیک دریافت وام از محل خرید اوراق را انتخاب کنند، ترجیح میدهند روی سند ملک یکی از بستگان نزدیک خود مثل والدین اقدام به دریافت تسهیلات کنند؛ اما در جریان روند دریافت تسهیلات با چالش برای کشف قیمت کارشناسی املاک روبهرو میشوند. این طور به نظر میرسد که همواره مانعی در برابر خرید خانه برای فاقدان مسکن قد علم میکند؛ یک روز به شکل پرت شدن به بیرون بازار به دلیل افزایش سرعت تورم مسکن، روز دیگر به دلیل عدمتکافوی وام مسکن و اکنون هم بهدلیل مشکلاتی که میتواند بر سر راه کشف قیمت واقعی املاک بروز و ظهور پیدا کند.
منبع: دنیای اقتصاد برچسب ها: قیمت مسکن ، بازار مسکن ، آمار ، بانک مرکزی ، تورم ، خرید مسکن
منبع: ایران اکونومیست
کلیدواژه: قیمت مسکن بازار مسکن آمار بانک مرکزی تورم خرید مسکن کارشناسان رسمی دادگستری انتشار آمار رسمی عدم انتشار آمار برای کشف قیمت پاس گل طلایی بانک مرکزی بازار مسکن قیمت مسکن مرکز آمار شهر تهران تورم مسکن قیمت ها روش ها یک ملک
درخواست حذف خبر:
«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را بهطور اتوماتیک از وبسایت iraneconomist.com دریافت کردهاست، لذا منبع این خبر، وبسایت «ایران اکونومیست» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۳۸۱۸۶۳۷۸ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتیکه در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.
با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.
خبر بعدی:
۶ برنامه برای کنترل بازار اجاره
قانونگذار با پیگیری طرح اجارهبهای املاک مسکونی اهدافی همچون ساماندهی مشاوران املاک، اشتراکگذاری اطلاعات زمین و املاک، کشف قیمت عادلانه اجاره املاک، تسهیلات ودیعه مسکن و افزایش عرضه مسکن استیجاری را در دستور کار دارد که کارشناسان معتقدند میتواند اثر کاهشی بر بازار اجاره داشته باشد.
به گزارش ایسنا، طرح کنترل و ساماندهی اجاره بهای املاک مسکونی که در شش فصل و ۱۵ ماده تنظیم شده پس از رفت و برگشتهایی که بین مجلس و شورای نگهبان صورت گرفت هماکنون مراحل نهایی خود را سپری میکند. به تازگی نمایندگان مجلس جهت تامین نظر شورای نگهبان ایرادات مواد ۸، ۱۱، بند «و» و تبصره ۲ ماده ۱۳ را رفع و این طرح را تصویب کردند. نمایندگان مجلس و برخی کارشناسان بر این باورند که این برنامه با طرح مکمل «مالیات بر سوداگری و سفتهبازی» میتواند به بهبود نسبی وضعیت بازار مسکن و اجاره منجر شود.
با توجه به نوسانات بازار اجاره و محدود بودن توان مستاجران، از ۲۸ اردیبهشت سال ۱۴۰۱ نمایندگان مجلس با هدف ساماندهی وضعیت بازار اجاره طرح دوفوریتی کنترل و ساماندهی اجاره بهای املاک مسکونی را در دستور کار قرار دادند.
به دلیل اثرپذیری بازار اجاره از متغیرهایی همچون قیمت مسکن، تعداد واحدهای موجود در بازار اجاره، نرخ تورم عمومی، بازارهای موازی، نرخ سود بانکی، میزان نقدینگی در گردش و ظرفیت طرف تقاضا، نمایندگان طرحی را به صورت جامع در دستور کار قرار دادند تا به نوعی اثر شوکهای درونی و بیرونی را بر بازار اجاره کاهش دهند.
از جمله مهمترین مفاد طرح اجاره بهای املاک مسکونی میتوان به ساماندهی مشاوران املاک، اشتراکگذاری اطلاعات زمین و املاک و اطلاعات هویتی، کشف قیمت عادلانه اجاره املاک، تسهیلات ودیعه مسکن و افزایش عرضه مسکن استیجاری اشاره کرد. برخی از این برنامهها همچون پرداخت تسهیلات ودیعه مسکن که هماکنون به سقف ۲۰۰ میلیون تومان رسیده یا دریافت کد رهگیری رایگان در سامانه «خودنویس» هماکنون در حال اجرا است.
بازار اجاره در سالهای اخیر نوساناتی را سپری کرده است. پایان سال گذشته نرخ رشد اجاره بها در تهران ۴۴.۵ درصد و در کل کشور ۵۱.۶ درصد اعلام شد. این میزان افزایش در شرایطی رقم خورد که قیمت مسکن در تهران ۲۴.۸ درصد افزایش یافته بود. با این اوصاف نرخ افزایش اجاره بها حدود دو برابر رشد قیمت مسکن و ۷ تا ۸ درصد بیش از نرخ تورم عمومی بوده است. این در حالی است که مطابق دستورالعمل دولت در چهار سال گذشته مالکان نمیبایست در تهران بیش از ۲۵ درصد و در دیگر شهرها بیش از ۲۰ درصد اجاره بها را افزایش دهند.
بررسی ادواری بازار مسکن نشان میدهد در زمان توقف یا کاهش نرخها در بخش فروش، بازار اجاره با فاصلهی زمانی خوود را با قیمت مسکن همتراز میکند.
برخی کارشناسان معتقدند وزن اثرات بیرونی بر بازار اجاره به قدری است که قوانینی همچون اجاره بهای املاک مسکونی تاثیر چندانی در جلوگیری از تلاطمات این بازار نخواهد داشت. در سوی مقابل عدهای معتقدند مواردی همچون مداخله دولت برای تعیین سقف متعادل افزایش اجاره بها، ایجاد مشوق برای ثبت قرارداد در سامانه املاک و اسکان و محرومیت از خدمات دولتی در صورت استنکاف از این موضوع میتواند در کنترل بازار اجاره موثر باشد.
یکی دیگر از ویژگیهای این طرح، تعیین عوارض برای خانههای خالی و زمینهای رها شده است. با اجرای این برنامهها میتوان به افزایش عرضه و کنترل قیمتها در بازار اجاره امیدوار بود.